Ideálny návod na rozostavanú stavbu a hypotéku

Ideálny návod na rozostavanú stavbu a hypotéku

V prípade, že aktuálne nemáte dostatok financií na výstavbu celého rodinného domu naraz, môžete sa rozhodnúť pre stavanie v dvoch krokoch (fázach). V prvej fáze postavíte rozostavanú stavbu a požiadate banku o financie na túto rozostavanú stavbu a v druhej fáze z požičaných financií dostaviate zvyšok.

Rozostavaná stavba definícia

Je to stavba, ktorá má základy a obvodové múry do výšky aspoň jedného metra – čím je zrejmé jej prvé nadzemné podlažie. Stačí ak je postavený kompletný obvodový múr nie priečky vnútri stavby.

Príprava

Aby bol tento proces stavby čo najrýchlejší a zároveň bez komplikácií, odporúčame vám nasledovný postup, pri ktorom môžete využiť súhru medzi geodetom, znalcom, staviteľom, bankou, katastrom a finančným poradcom.

Prvoradé je správne odhadnúť čas potrebný na stavbu obvodových múrov, a to od vytýčenia stavby až po obvodové múry do výšky 1 m a čas potrebný na to, kedy prídu financie z banky.  Na základe týchto infromácii naplánovať, kedy sa táto stavba zameria a znalec môže vykonať obhliadku.

Ideálny postup je ten, že geodet môže zamerať stavbu skôr a podá geometrický plán na kataster na kontrolu. Znalec príde neskôr a môže oceniť už „drahšiu“ stavbu. Je to ideálne aj z časového hľadiska, pretože spracovanie geometrického plánu zvyčajne dlhšie trvá ako znalecký posudok.

Dôležité je to, aby nenastala situácia, že nebudete mať žiadne financie. V ideálnom prípade postavíte základy, potrebné prvé zrejmé podlažie a zároveň máte ešte financie na ďalšie stavebné práce. Nestane sa tak to, že stavba by musela byť prerušená kvôli čakaniu na financie.

Postupnosť krokov podľa času

Pre lepší prehľad vám uvádzame postupnosť prác v ideálnom prípade. Tento zoznam vám pomôže, aby ste na niečo nezabudli:

• geodet podľa projektu vytýči stavbu do terénu,
• stavebník urobí výkop, základovú dosku a postaví obvodové múry, aby bolo zrejmé prvé nadzemné podlažie,
• geodet zameria rozostavanú stavbu,
• geodet spracuje návrh geometrického plánu pre znalca a posiela mu ho emailom v PDF bez vyznačenej pečiatky,
• znalec vykoná obhliadku nehnuteľnosti,
• geodet spracuje geometrický plán, autorizačne ho overí (prvá pečiatka) a podá na kataster,
• znalec pripraví návrh znaleckého posudku na podklade návrhu geometrického plánu
• kataster skontroluje geometrický plán a úradne ho overí – druhá a posledná nutná pečiatka,
• znalec dopracuje finálny znalecný posudok na základe autorizačne a úradne overeného geometrického plánu a právoplatného stavebného povolenia,
• Máme všetky doklady – t. j. autorizačne a úradne overený geometrický plán, opečiatkovaný znalecký posudok a právoplatné stavebné povolenie
• banka spracuje záložné zmluvy na rozostavanú stavbu kde zapracuje tieto všetky doklady,
• banka, alebo klient podáva záložnú zmluvu na kataster spolu s geometrickým plánom, znaleckým posudkom a stavebným povolením,
• kataster vyznačí číslo podania (plomba) na žiadosti ak ste ju podali osobne, alebo sa toto podanie zobrazí na liste vlastníctva po aktualizácii cez niektorý z katastrálnych portálov,
• banka zasiela financie na základe vyznačeného čísla podania (plomby) a vy môžete pokračovať vo výstavbe.

Ako vyzerá geometrický plán si môžete pozrieť na obrázkoch, alebo stiahnuť v PDF tu.

Postupnosť krokov podľa profesie

Aby to nevyzeralo tak zložito, pripravili sme zoznam toho, čo je v tomto procese úlohou geodeta, znalca, staviteľa, banky a katastra: Geodet:

• meria rozostavanú stavbu - múry prvého podlažia tak, aby bolo zrejmé prvé nadzemné podlažie,
• pripravuje pre znalca návrh geometrického plánu pre rozpracovanie posudku,
• odovzdáva geometrický plán autorizačne a úradne overený (skontrolovaný – 2 pečiatky), minimálne 3 kópie v origináli.

Znalec:

• potrebuje vykonať obhliadku a mať od geodeta návrh geometrického plánu,
• odovzdáva znalecký posudok v 3 origináloch a znalecký posudok v elektronickej podobe na CD.

Staviteľ:

• stavia stavbu podľa dostupných financií,
• odovzdáva – postavenú rozostavanú stavbu.

Banka:

• v prvej fáze potrebuje podklady (originálne verzie) t. j. geometrický plán, znalecký posudok a stavené povolenie,
• odovzdáva záložnú zmluvu,
• v druhej fáze prijíma od katastra potvrdenú žiadosť a poskytuje financie.

Kataster:

• podávajú sa tu záložné zmluvy s potrebnými prílohami, geometrický plán, a stavebné povolenie
• odovzdáva potvrdenú žiadosť s číslom podania, alebo to vyznačuje na list vlastníctva

Sumár potrebných dokladov

1. znalecký posudok na rozostavanú stavbu
2. geometrický plán na rozostavanú stavbu
3. právoplatné stavebné povolenie - originál alebo overená kópia
4. žiadosť, ak podávate rozostavanú stavbu bez záložnej zmluvy

Alternatívny postup

Je možné, že budete potrebovať najskôr zapísať rozostavanú stavbu do katastra a až následne budete čerpať úver, alebo je na to iný dôvod napr. predaj rozostavanej stavby. V toto prípade budete potrebovať aj "Ziadosť o zápis rozostavanej stavby do katastra" s potrebnými prílohami uvedenými v sumáre potrebných dokladov.

Vzor žiadosti na zápis rozostavanej stavby si môžete stiahnuť vo formáte DOC tu a vo formáte PDF tu.

Geometrický plán na rozostavanú stavbu a kolaudácia

Ak idete kolaudovať, môžete použiť geometrický plán na rozostavanú stavbu aj pri kolaudácii. Tu sú, ale dve podmienky, kedy to neplatí:

• stavba zmenila svoj pôdorys
• stavba má druhé nadzemné podlažie, ktoré je rozdielne oproti pôdorysu prvého podlažia a to nebolo v čase merania ešte postavené.

V týchto prípadoch budete potrebovať aj druhý geometrický plán ku kolaudácii. Pri kolaudácii predkladáte ešte adtresný bod a v prípade stavby v Bratislave, Trnave aj doklad o zameraní do technickej mapy mesta - digitálna mapa.

Daň z nehnuteľnosti a rozostavaná stavba

Za rozostavanú stavbu sa daň neplatí, ale platí sa za stavebný pozemok. Pre účely zdaňovania ale chápeme stavebný pozemok inak. Jedná sa o pozemok, na ktorom sa stavia stavba t.j. nie je to pozemok len pod stavbou, ale celý pozemok pod aj okolo stavby. Účelom je to, aby sa motivoval staviteľ stavbu dostavať čím skôr, a preto platí v čase výstavby násobky bežnej dane. V Bratislave je tento rozdiel napr. 30 násobný. Viac to ukazuje nasledovný obrázok.

Možné problémy

Stavba nemá tvar a výmeru podľa koordinačnej situácie. Týka sa to hlavne komplikovanejšich stavieb s terasami a výstupmi, kedy nie je hneď jasné, kde je pôdorys stavby. Može sa tak stať, že stavba bude mať väčsiu výmeru ako na stavebnom povolení. Alebo bolo/nebolo zahrnuté zateplenie

Riešenie - dopredu zaslať osadenie stavby, aby boli jasné rozmery a výmery stavby.

Stavba má inú výmeru ako na stavebnom povolení. Týka sa to hlavne prípadnej prístavby, terasy a pod a rovnako do toho opäť vstupuje zateplenie stavby. Ak ale nastane situácia, že sa to nevysvetlí, je potrebné zmeniť stavebné povolenie, čo je časový náklad. Tu je riziko, že ak ste išli so zastavanosťou na maximum, tak to nebude ani možné.

Riešenie - dopredu zaslať osadenie stavby, aby boli jasné rozmery a výmery stavby a preveriť maximálnu zastavanosť na pozemku.

Stavba zasiahla mimo vyňatý pozemok. Ak sa stane to, že stavba zmenila polohu, alebo sa počas výstavby zväčšila, tak je potrebné pozemok dovyňať. Vyňatie je možné len je to časové zdržanie. Ak sa len stavba pohla, t.j. ste sa netrafili na vyňatú časť je menší problém ako keď ste stavbu zväčšili.

Riešenie - dôsledne dbať na to, aby bola stavba stavaná na mieste, alebo vyňať vačšiu časť pozemku.

Vlastník pozemok pod stavbou a vlastník stavby sa líši. Toto sa deje ak napr. ak stavba začne pred manželstvom a dokončí sa po uzavretí manželstva. Z hľadiska spracovania geometrického plánu to nepredstavuje žiadnu komplikáciu. Po výstavbe ale odporúčame zosúladiť si toto vlastníctvo.

S vyššie uvedenými postupmi Vám veľmi radi pomôžeme, keď si u nás objednáte geometrický plán na rozostavanú stavbu. Aby samotný proces stavby a komunikácia prebehla čo najefektívnejšie a vo Váš prospech.